Upravljanje i održavanje
zgrada
Upravljanje nekretninama
Upravljanje nekretninama je umijeće gospodarenja nekretninom s ciljem očuvanja
i povećanja njezine vrijednosti. Pod nekretninom se podrazumijeva zgrada i zemljište
koje pripada zgradi. Zbog lakše komunikacije s laicima u pravnoj terminologiji,
u nastavku teksta, a i u praksi, pod pojmom zgrada podrazumijeva se i zemljište
koje joj pripada. Pravni pojam upravljanja je pravo svakoga suvlasnika u odlučivanju
o svemu što se tiče stvari koja je u suvlasništvu, zajedno s ostalim suvlasnicima.
Upravljanje zgradama povezuje tehniku, ekonomiju, financije i pravo. Neposredni
sudionici upravljanja su suvlasnici i upravitelj. Vlasnici se brinu i odgovaraju
za svoje vlasništvo, a izvršne poslove oko toga povjeravaju upravitelju kao
nalogoprimcu. Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da
svaka zgrada mora imati upravitelja koji je registriran za tu djelatnost. Upravitelj
upravlja zgradom, održava ju, prikuplja pričuvu za zgradu te obavlja i sve
druge poslove koje mu povjere suvlasnici.
Suvlasnici su, prema zakonu, u jednoj vrsti zajednice – suvlasničke zajednice.
U toj su se zajednici, pored ostalog, dužni brinuti za nekretninu u cijelosti
(također i za zajedničke dijelove i uređaje, itd.). Izvor prihoda kojim se
osigurava i ostvaruje briga suvlasničke zajednice za njenu nekretninu jest
pričuva. No, osim novčane osnovice, za kvalitetno upravljanje potrebna je i
kakvoća svijesti o posjedovanju nekretnine i izvršavanju prava i obveza koje
iz toga proizlaze.
Osnovna pravila ponašanja suvlasnika i ostalih korisnika nekretnine (zakupci,
najmoprimci) navedena su u Kućnom redu, a osnovni ugovor kojim se uređuju međusobni
odnosi suvlasnika je Međuvlasnički ugovor.
Temeljni dokumenti o upravljanju zgradama
Pravna podloga upravljanja je Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima u
kojem se propisuju okviri za uređenja odnosa među suvlasnicima. Ukoliko u nekoj
zgradi postoji tri ili više suvlasnika, suvlasnici nekretnine, dakle zgrade,
moraju imati upravitelja.
Ovim je Zakonom, kao i podzakonskim propisima (uredbama i sl.) također propisano
da se mora plaćati minimalno 1,53 kn/m2 mjesečno u zajedničku pričuvu zgrade.
Iz zajedničke pričuve zgrade plaćaju se zakonski obvezni troškovi (poput osiguranja
zajedničkih dijelova zgrade ili mjesečnog servisa dizala), kao i ostali nužni
i poželjni radovi.
Iz Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima proizlaze 2 temeljna ugovora:
- Međuvlasnički ugovor (MU) kojemu pripadaju prilozi "Popis
suvlasnika s utvrđenim suvlasničkim udjelima i udjelima u troškovima održavanja" (potpisom
ovog popisa suvlasnici potpisuju ugovor) i "Popis zajedničkih
dijelova i uređaja zgrade" koji ispunjava upravitelj prilikom
preuzimanja zgrade na upravljanje. Međuvlasničkim ugovorom uređuju se odnosi
među suvlasnicima u svezi s upravljanjem i korištenjem zgrade, a posebice:
- veličina suvlasničkih dijelova zgrade
- uvjeti i način upravljanja zgradom
- pobliži podaci o osobi koja će upravljati zgradom
(u daljnjem tekstu: zajednički upravitelj / upravitelj)
i opseg poslova koje će obavljati ta osoba
- osnivanje, uvjeti i način prikupljanja i raspolaganja
sredstvima zajedničke pričuve
- ime i adresa stanovanja suvlasnika ovlaštenog
za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema
upravitelju, odnosno trećim osobama (u daljnjem
tekstu: predstavnik suvlasnika) i opseg njegovih
ovlasti
- uvjeti i način korištenja zajedničkih prostorija,
uključivši i stan namijenjen za nadstojnika zgrade,
te uređaji i zemljišta koji pripadaju određenoj
nekretnini
- druga pitanja vezana uz upravljanje i korištenje
zgrade
Na međusobne odnose suvlasnika koji nisu utvrđeni ovim Ugovorom, primjenjuju
se opća i posebna pravila o upravljanju suvlasničkom stvari Zakona i odgovarajuća
pravila drugih propisa.
- Ugovor o upravljanju zgradom (UUZ) - kojem pripadaju prilozi "Program
održavanja zgrade" za godinu u kojoj se potpisuje ugovor i "Zapisnik
o primopredaji zajedničkih dijelova i uređaja zgrade". Tim se
ugovorom uređuju međusobni odnosi suvlasnika i upravitelja zgrade, a osobito:
- sadržaj i opseg poslova redovnoga održavanja zajedničkih dijelova i uređaja
zgrade prema godišnjem odnosno višegodišnjem programu održavanja
- poduzimanje hitnih i nužnih popravaka
- pitanja u svezi posebnih zahvata na održavanju i poboljšanju zgrade kojima
se povećava njezina vrijednost
- obveze i rokovi izrade prijedloga godišnjih odnosno višegodišnjih programa
održavanja, plana prihoda i rashoda te godišnjeg izvješća o radu
- način osnivanja zajedničke pričuve, kao i osiguranja sredstava zajedničke
pričuve za pokriće troškova upravljanja i održavanja
- mjesečnu naknada upravitelju, i to u iznosu od 10% od mjesečne naknade
koju su dužni uplatiti svi suvlasnici s osnova održavanja i upravljanja
zgradom, u skladu s člankom 10. i 12. ovoga Ugovora
- zastupanje suvlasnika pred sudom i drugim tijelima vlasti
- odgovornost za obavljanje poslova
- i druga pitanja
Na pitanja koja nisu utvrđena ovim Ugovorom, primjenjuju se odgovarajuća
pravila o nalogu, Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima te drugih
propisa. Ugovor o upravljanju zgradom sklapa se s predstavnikom suvlasnika.
Tome prethodi potpisivanje međuvlasničkog ugovora koje je valjano ako ga
potpišu suvlasnici preko 50% prostora zgrade tj. kada ga svojim potpisom
ovjeri (potpiše) natpolovična većina vlasnika, odnosno popularno rečeno -
51% ukupne površine posebnih dijelova zgrade, a što je određeno Zakonom.
Važno: Pravo potpisa popisa suvlasnika, a time ujedno i potpisa
Međuvlasničkog ugovora imaju isključivo vlasnici stanova i poslovnih prostora.
Vlasništvo zgrade
Vlasnici zgrade su ili pojedinačni vlasnici, ili suvlasnici nekretnine. Nekretnina
je zemljište i ono što je s njime relativno trajno povezano, a nalazi se u razini,
ispod razine ili iznad razine zemlje. Potpuno uređen suvlasnički odnos u nekoj
nekretnini postoji kada se točno utvrdi tko je vlasnik kojega dijela zgrade.
Točnije, kada se utvrdi tko je vlasnik kojega posebnog dijela zgrade, a što je
zajedničko vlasništvo. Kako bi se to postiglo potrebno je etažirati zgradu.
Pojam etažni vlasnik sinonim je vlasnika na posebnom dijelu nekretnine. Posebni
dio nekretnine je primjerice: stan, poslovni prostor ili garaža. Zajednički
dio nekretnine je primjerice: krov, stubište, dizalo.
Prava i obveze vlasnika - suvlasnika
Suvlasnici su dužni sudjelovati u upravljanju, odrediti osobu koja će obavljati
poslove zajedničkog upravitelja i osnovati zajedničku pričuvu. Suvlasnici
odlučuju o svim pitanjima koja se tiču zajedničkih dijelova i uređaja zgrade
sukladno odredbama Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, drugih
propisa te međuvlasničkog ugovora.
Suvlasnici upravljaju zgradom donošenjem odluka o poduzimanju redovnih i izvanrednih
poslova upravljanja u skladu s Međuvlasničkim ugovorom, Zakonom o Vlasništvu
i drugim stvarnim pravima te drugim propisima. Odluke o poduzimanju redovnih
i izvanrednih poslova upravljanja suvlasnici donose u pisanom obliku.
U okviru redovnih poslova upravljanja vlasnici donose odluke o:
- donošenju godišnjeg odnosno višegodišnjeg programa održavanja zajedničkih
dijelova i uređaja zgrade, uključujući i građevne promjene nužne radi održavanja
- donošenju godišnjeg plana prihoda i rashoda zgrade
- prihvaćanju godišnjeg izvješća o radu
- stvaranju primjerene zajedničke pričuve za predvidive buduće troškove
- uzimanju zajmova radi pokrića troškova održavanja koji nisu pokriveni pričuvom,
a potrebni su za obavljanje poslova urednog održavanja koji se ponavljaju
u razmacima duljim od jedne godine
- primjerenom osiguranju zgrade
- imenovanju i opozivu predstavnika suvlasnika
- imenovanju i opozivu zajedničkog upravitelja
- imenovanju i opozivu nadstojnika, određivanju nadstojničkih poslova i uvjeta
i načina korištenja nadstojničkog stana
- određivanju i promjeni kućnog reda
- iznajmljivanju i davanju u zakup, kao i otkazivanju stanova i drugih samostalnih
prostorija na kojima nije uspostavljeno etažno vlasništvo
- o drugim poslovima koje predloži upravitelj ili najmanje 1/3 suvlasnika
Odluke o poduzimanju redovnih poslova upravljanja smatraju se donesenim kada
se za njih izjasne suvlasnici koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova.
Za donošenje odluka o poduzimanju izvanrednih poslova upravljanja potrebna je
suglasnost svih suvlasnika. Iznimno se o poduzimanju poboljšica može odlučiti
većinom glasova suvlasnika koji zajedno imaju većinu suvlasničkih dijelova, ako
će oni sami snositi troškove, odnosno ako se ti troškovi pokrivaju iz pričuve,
kako time ne bi ugrozili mogućnost da se iz pričuve podmire potrebe redovnog
održavanja, te ako poboljšice neće ići suviše na štetu nadglasanih suvlasnika.
Zajedničke dijelove i uređaje, odnosno nadstojnički stan te zemljište koje
služi zgradi suvlasnici će koristiti pod uvjetima i na način koji će se utvrditi
u ugovoru. Suvlasnici su suglasni uspostaviti vlasništvo posebnog dijela nekretnine
odnosno pretvoriti etažno vlasništvo stečeno po prijašnjim propisima u vlasništvo
posebnog dijela nekretnine prema novom sustavu sadržanom u Zakonu o vlasništvu
i drugim stvarnim pravima, te su suglasni da se u tu svrhu poduzmu sve potrebne
radnje prema pravilima struke, među kojima posebice elaborat o etažiranju.
Upravitelj
Temeljem Zakona
o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96), stekli su se uvjeti da
se – uz postojeće Gradsko stambeno komunalno gospodarstvo d.o.o. – GSKG (bivši
Gradski fond za stambenu i komunalnu djelatnost koji je do 1. 1.1997. imao monopol)
– i druge pravne i fizičke osobe mogu baviti upravljanjem zgradama.
Zakon propisuje da svaka zgrada mora imati sklopljen ugovor
o upravljanju s nekim od ovlaštenih upravitelja. U slučaju
da takav ugovor nije sklopljen, lokalna će uprava, a to je
u našem slučaju Grad Zagreb, imenovati prinudnog, odnosno
privremenog upravitelja koji će upravljati zgradom do sklapanja
ugovora o redovnoj upravi.
Prava i obveze upravitelja
Poslovi, prava i obveze upravitelja uređeni su Zakonom o vlasništvu i drugim
stvarnim pravima te pobliže, Ugovorom o upravljanju kako slijedi. Suvlasnici
ovlašćuju upravitelja da u njihovo ime i za njihov račun obavlja sljedeće
poslove:
- organizira redovno održavanje zajedničkih dijelova i
uređaja u graditeljskom i funkcionalnom stanju (popis zajedničkih
dijelova i uređaja utvrđen je međuvlasničkim ugovorom)
- obavlja povremeni i godišnji pregled nekretnine i o tome
sastavlja zapisnik
- utvrdi visinu sredstava zajedničke pričuve koju snosi
pojedini suvlasnik
- organizira naplatu sredstava zajedničke pričuve, uključivši
i prinudnu naplatu
- raspolaže sredstvima koje suvlasnici izdvajaju za pokriće
troškova održavanja zajedničkih dijelova i uređaja, uključivši
i troškove upravljanja (sredstva zajedničke pričuve), u
skladu s godišnjim programom
- upravlja i raspolaže sredstvima pričuve na računu radi
zaštite njihove vrijednosti
- osigurava zajedničke dijelove i uređaje od rizika prema
godišnjem programu
- uzima kredite i zajmove radi osiguranja dodatnih sredstava
za pokriće troškova održavanja zgrade, a na osnovi odluke
suvlasnika, odnosno odluke predstavnika suvlasnika
- iznajmljuje, odnosno daje u zakup ili najam, te otkazuje
korištenje samostalnih prostorija u zgradi glede kojih
nije uspostavljeno vlasništvo posebnoga dijela
- zastupa suvlasnike u postupcima pred sudom i drugim tijelima
državne vlasti
Upravitelj se obvezuje organizirati popravak kvarova hitne
naravi i to:
- puknuće vodovodne instalacije
- puknuće ili propuštanje kanalizacije
- propuštanje u plinskom i toplifikacijskom sustavu
U svrhu izvršenja navedenih poslova, upravitelj će organizirati
cjelodnevno dežurstvo (24 sata), uključujući vikende, državne
blagdane i neradne dane. Upravitelj će na zahtjev i uz pristanak
svih suvlasnika obavljati poslove izvanrednog održavanja
zgrade, što će se regulirati posebnim ugovorom, kojim će
se utvrditi i odgovarajuća naknada upravitelju. Suvlasnici
mogu posebnim ugovorom povjeriti upravitelju da u njihovo
ime i za njihov račun obavi i druge poslove vezane za njihova
vlasnička prava na zgradi.
Predstavnik suvlasnika
Svaka zgrada ima svog predstavnika kojega su ostali suvlasnici
izabrali i ovlastili za predstavljanje.
Predstavnik zgrade je osoba koja vodi brigu o zgradi (dojavljuje kvarove, hitne
intervencije, male popravke, promjene vlasnika itd.) te je u stalnoj vezi s upraviteljem.
Za svoj rad ima pravo na nadoknadu. O visini nadoknade odlučuju suvlasnici.
Predstavnik zgrade je izuzetno važna osoba, kako za agenta, tako i za Maksimus
d.o.o., jer je on prva i prava osoba u pregovorima oko ugovaranja mogućeg upraviteljstva
zgradom. Prilikom iznošenja ponude zgradi važno je prvo pristupiti predstavniku
zgrade.
Prava i obveze predstavnika suvlasnika
Predstavnik suvlasnika ovlašten je:
- s upraviteljem sklopiti ugovor o upravljanju zgradom na neodređeno vrijeme
- sklopiti ugovor o kreditu ili zajmu za podmirenje troškova izvanrednih
poslova do iznosa koji je moguće podmirivati otplatom iz sredstava pričuve
na temelju članaka 86. i 87. Zakona
o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96)
- sklopiti ugovor o upravljanju, korištenju i održavanju ili upisu tereta
na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade radi osiguranja kredita ili
zajma za izvanredne troškove na temelju članaka 86. i 87. Zakona o vlasništvu
i drugim stvarnim pravima
- sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju zajedničkih dijelova i uređaja
koje suvlasnici koriste zajedno sa suvlasnicima drugih zgrada (krov, oluci,
pročelje, kotlovnica), odnosno nadstojničkog stana koji pripada i drugim
zgradama
- sklopiti ugovor s nadstojnikom
- pokrenuti uspostavu vlasništva posebnog dijela nekretnine odnosno pretvaranje
etažnog vlasništva stečenog po prijašnjim propisima u vlasništvo posebnog
dijela nekretnine prema novom sustavu sadržanom u Zakonu, odnosno naručiti
u tu svrhu izradu stručnog elaborata o etažiranju
- zastupati suvlasnike prema upravitelju i trećim osobama u poslovima vezanim
za zajedničke dijelove i uređaje zgrade, a koji nisu povjereni upravitelju
- organizirati naplatu zajedničkih troškova
Predstavnik suvlasnika dužan je:
- sudjelovati u odabiru izvoditelja radova koji provodi upravitelj
- ovjeravati radne naloge kao potvrde izvršenja određenog posla
- voditi brigu o provođenju kućnog reda, načinu korištenja zajedničkih prostorija
i zemljišta koje služi zgradi
- redovito izvješćivati suvlasnike o svim važnijim pitanjima vezanim uz
upravljanje, kao i najmanje jednom godišnje podnijeti pismeno izvješće o
svom radu svim suvlasnicima
Predstavnik suvlasnika ne može donositi odluke umjesto suvlasnika. Za svoj
rad predstavnik suvlasnika odgovara suvlasnicima. Predstavnik suvlasnika sklopit
će s upraviteljem ugovor o upravljanju zgradom u ime i za račun suvlasnika.
Predstavnik suvlasnika je spona između zgrade i suvlasnika te upravitelja. Predstavnik
suvlasnika je bitan za rad upravitelja kada se radi o provođenju i izvođenju
svih potrebnih radova i obveza na zgradi. Upravitelj za svoj rad odgovora suvlasnicima
putem predstavnika. Dobar odnos između predstavnika suvlasnika i upravitelje,
preduvjet je dobre suradnje.
Pričuva
Pričuva stambene zgrade je novčani fond suvlasnika zgrade iz kojeg se plaća zakonsko
obvezno, nužno i drugo održavanje zgrade te poboljšice na zgradama. Uplata u
pričuvu je zakonska obveza suvlasnika. Da bi suvlasnici imali mogućnost održavanja
zgrade i plaćanja troškova (hitne intervencije, manji popravci, čišćenje, stubišna
rasvjeta, dizala itd.) plaća se pričuva.
Svaki vlasnik posebnoga dijela plaća pričuvu mjesečno. Odluku o visini pričuve
po jednom četvornom metru donose suvlasnici, a ona ne može biti manja od 1,53
kn/m2, što je zakonski minimum. Visina pričuve se određuje za svaki stan posebno
prema ukupnoj površini stana. Naplatu pričuve organizira i pričuvu prikuplja
upravitelj na žiro-račun zgrada, te ju raspoređuje prema potrebi sukladno Zakonu
te odluci suvlasnika.
Iz pričuve se podmiruju svi obvezni troškovi zgrade te redovno i izvanredno održavanje
zajedničkih dijelova i uređaja. Troškovi koji se plaćaju navedeni su u Zakonu
i Uredbi Vlade RH. Suvlasnici mogu odlučiti da se plaćaju i drugi troškovi koji
su vezani uz održavanje zajedničkih dijelova i uređaja zgrade.
Troškovi upravljanja i održavanja
Osiguranje zgrade
Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima svaka zgrada mora biti
primjereno osigurana. Osiguranje se vrši sukladno Zakonu o osiguranju. Suvlasnici
mogu osigurati zgradu i u većem obimu od propisanog. U Maksimusu se vrši
osiguranje od požara i nekih drugih opasnosti.
Protupožarna zaštita
Zakon o zaštiti od požara propisuje da u svakoj zgradi mora biti odgovarajuća
protupožarna zaštita. To se područje pobliže uređuje Pravilnikom o izboru
i postavi vatrogasnih aparata.
Dimnjačarska služba
Propisana je Pravilnikom o dimnjačarskoj službi te se tako i provodi.
Deratizacija i dezinsekcija
Provodi se prema Zakonu o javnom zdravstvu i sanitarnim propisima te Zakonu
o vlasništvu i drugim stvarnim pravima i to preventivno dva puta godišnje.
Deratizaciju plaća Grad, a dezinsekcija ide na trošak pričuve. Deratizacija
je uništavanje glodavaca, a dezinsekcija je uništavanje insekata.
Redovni mjesečni servis dizala
Za sva dizala je propisan redovni mjesečni servis prema Pravilniku o tehničkoj
kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta.
Redovna godišnja kontrola dizala
Vrši se obvezno jednom godišnje od strane Zavoda za integralnu kontrolu prema
Pravilniku o tehničkoj kontroli dizala za vertikalni prijevoz osoba i tereta
i izdaje se Izvještaj o ispravnosti dizala.
Atestiranje (pregled i kontrola te popravak) instalacija
Atestiranje obuhvaća:
- Gromobransku instalaciju
- Instalaciju plina
- Instalaciju struje
Ta se atestiranja vrše sukladno tehničkim i drugim propisima i obveza su koju
suvlasnici ne mogu odbiti. Vrše se periodički prema propisima, a njima se utvrđuju
ispravnost i nedostatci koji se moraju otkloniti.
Naknada upravitelju
Za svoj obavljeni rad, upravitelj ima pravo na naknadu koja se plaća iz pričuve.
Zakonom je određeno da je maksimalan iznos naknade za upravitelja do 30%
ukupne pričuve zgrade.
Maksimus d.o.o. naplaćuje svoje usluge samo 10% od ukupne pričuve zgrade.
|
